אופטימאי - מחשבון משכנתא חכם
אלמנט רקע - כדור פורח 1

פשוט לחסוך במשכנתא שלך

אלמנט רקע - מטוס

למה אתה צריך את המשכנתא?

שיעור מימון מירבי: %.

כמה שווה הנכס שימושכן לבנק?

כמה אתה צריך? עד ש"ח.
הגזמת. הזן סכום עד ש"ח.
קדימה, יוצאים לדרך.
אופטימאי - מחשבון משכנתא חכם
מילה של אופטימאי

דירוג שיעור מימון

הדירוג שלך B

שיעורי מימון מתחלקים ל 3 רמות: רמה א – עד 45% (סכום משכנתא משווי הנכס). רמה ב – 45%-60%. רמה ג' – 60% ומעלה.

ניתן לעבור לדירוג גבוה יותר ע"י הפחתת סכום המשכנתא או רכישה של נכס בשווי נמוך יותר עם הון עצמי זהה. 

כדי לעלות לדירוג הבא, באפשרותך להפחית את סכום המשכנתא ב 12,000 ש"ח

חסכון צפוי: 3,000 ש"ח. 

התחל
התחל
הסבר חישוב משכנתא

איך זה עובד?

הזנת פרטים
נתונים כמו בבנק
מקבלים ריבית והחזר חודשי
תשובה של אופטימאי

שאלות נפוצות

מה זה אופטימאי?

אופטימאי הוא מחשבון משכנתא חכם, שמאפשר לך לדעת מראש את הריביות הצפויות לך בהתאם לפרופיל הפיננסי שלך.

במילים פשוטות: אופטימאי מאפשר לך לדעת  את ההחזר הצפוי לך במדויק בלי שתצטרך לבקש הצעה מהבנק.

למעשה כשתפנה לבנק לבקש משכנתא ודא שההצעה שהבנק מציע לך דומה להצעה בחישוב ואם לא נהל משא ומתן תקיף מול הבנקים.

במה זה שונה ממחשבון משכנתא רגיל?

מחשבון משכנתא רגיל מציג את ההחזר החודשי על סמך ריבית שמזין המשתמש. 

במחשבון משכנתא חכם לעומת זאת, מתבצע חישוב המבוסס על מאפייניו האישיים והפיננסיים של הלווה.

על בסיס חישוב זה, מחולל המחשבון את התמהיל האופטימלי ומייצר תחזית ריביות המאפשרת לדעת מראש את ההחזר החודשי הצפוי ואת סך הריבית למשכנתא המבוקשת. 

איך מחושב התמהיל האופטימלי?

לכל משכנתא יש מספר רב של תמהילי מסלולים אפשריים, בכל אחד מהם גלומה רמת סיכון שונה המושפעת מסוגי, מבנה ומרכיבי הריביות וממדדים נוספים.

תמהיל המשכנתא האופטימלי הוא זה מבין התמהילים בו מגולמת רמת הסיכון הנמוכה ביותר ביחס לנתוני הלווה.

איך מחושבות הריביות?

מצוייד בפרופיל הפיננסי ובתמהיל האופטימלי "פונה" מחשבון המשכנתא למערכת בינה מלאכותית מתקדמת המדמה את פעולת הבנקים למשכנתאות בישראל ומספקת "הצעות מחיר" דומות לאלה שניתן לקבל בפועל.

מחשבון המשכנתא משווה בין ה"הצעות" שהתקבלו ומציג את זו עם הריביות הנמוכות ביותר. 

איך נקבעת הריבית על המשכנתא בבנק?
המרכיב המרכזי הוא "סיכון". בכל הלוואת משכנתא, גלום סיכון מסוים לכך שהיא לא תפרע כסדרה. בעוד שרמת סיכון נמוכה מאפשרת להעמיד את ההלוואה תמורת ריבית נמוכה יחסית, רמת סיכון גבוהה פירושה ריבית גבוהה שמובילה למחיר גבוה. 
באיזה בנק ניתן לקבל את המשכנתא המחושבת?

התשובה משתנה ממשכנתא למשכנתא, מלווה ללווה ומזמן לזמן. מה שחשוב לדעת הוא שהריביות המחושבות הן מעשיות וברות השגה כך שאם ההצעה שקבלתם מהבנק רחוקה מהחישוב, כדאי לבחון הצעות מבנקים נוספים.

מדוע ריבית המשכנתא שונה מבנק לבנק?
במדינות שונות בעולם (קנדה ואוסטרליה לדוגמא) הנוסחה שלפיה מחושב הסיכון נקבעת ע"י הבנק המרכזי והריבית על המשכנתאות מפוקחת וקבועה בחוק, בדומה למחיר מוצרי יסוד בישראל. במדינות אלה, ריבית המשכנתא אחידה וזהה בכל הבנקים. בישראל, שוק המשכנתאות לדיור פתוח לתחרות. כל בנק מעריך את רמת הסיכון של כל משכנתא בעצמו וכמיטב הבנתו, כך שריביות המשכנתא שונה מבנק לבנק. כשמוסיפים על כך גם השפעות חיצוניות כמו שיקולים עסקיים, שיווקיים ומסחריים, פערי הריביות בין הבנקים גדלים אפילו יותר.
עד כמה מחשבון המשכנתא מדויק?

מאוד. אחוזי הדיוק המירביים עומדים על יותר מ 93%.
סטייה מירבית של פחות מ 26 ש"ח מסכום ההחזר החודשי המחושב.
המחשבון מתעדכן במשכנתאות חדשות ומעודכנות מדי יום ולומד את השינויים בשוק באופן יומיומי. 

איך משווים ריביות בין משכנתאות?

חשוב לזכור ולהבין שסכום הריבית הכולל המשכנתא, מושפע ממשך תקופת המשכנתא (בדומה לדמי שכירות לתקופה ארוכה יותר).
כאשר משווים בין משכנתאות באמצעות סכום מוחלט, כלומר סך הריבית המשולמת, יש לוודא שמדובר במשכנתאות לתקופות זהות.
כאשר מבקשים להשוות בין משכנתאות לתקופות שונות, יש להשוות לפי ריבית ממוצעת משוקללת (או לפי ריביות).
אפשרות אחרת, היא להמיר את אחת המשכנתאות לתקופה דומה.
לצורך כך, ניתן להיעזר בכלי היוון ומחשבון השוואת משכנתאות.

מה עוד כדאי לקחת בחשבון?

עלויות נוספות הכרוכות בתהליך קבלת המשכנתא (במקרים בהם מדובר במיחזור משכנתא, גם עלויות סילוק המשכנתא הקיימת)

האם השימוש במחשבון כרוך בתשלום?

השימוש במחשבון כרוך בתשלום סימלי שמיועד לאפשר את תחזוקת ופעילות המחשבון.

האם השימוש במחשבון המשכנתא בטוח?

לחלוטין.
השימוש במחשבון אנונימי לחלוטין ואינו מצריך מסירת פרטים מזהים כלשהם.

איך אופטימאי נולד?
הפרויקט החל ב 2015 כמערכת לחיזוי התנהגות כלכלית רציונלית לשימוש ממשלתי. ב 2017 עברה המערכת התאמה לשוק המשכנתאות לדיור הישראלי. מאז למדה המערכת יותר מ 950 משכנתאות מאומתות מייצגות. באמצעות בינה מלאכותית ומודלי חיזוי מתקדמים שפותחו בה, המערכת מסוגלת להתחקות בדיוק רב אחר עצי החלטה של גופים פיננסים ולספק תובנות מרחיקות לכת. נכון להיום, אופטימאי היא מערכת הבינה המלאכותית היחידה המתקדמת ביותר בתחום המשכנתאות והיחידה שמסוגלת לחשב את מחיר המחירון המדויק של כל משכנתא.
למי השימוש במחשבון לא מתאים?

אם אתה מתכוון לקחת משכנתא בעוד יותר משלושה חודשים מהיום הריביות בבנק מתעדכנות והחישוב שבצעת באופטימאי לא יהיה רלוונטי. 

שינוי גודל גופנים
  • מטרת המשכנתא
מה השימוש המתוכנן בכספי ההלוואה?
למה זה חשוב?

מטרת המשכנתא משפיעה על שיעור המימון, על סכום המשכנתא המקסימלי שניתן לקבל ועל תנאי המשכנתא.

מה לבחור?

אם אין בבעלותך דירה או אם יש בבעלותך דירה ואתה מתכוון למכור אותה, בחר דירה ראשונה.
אם הדירה שאתה רוכש הדירה השנייה (או השלישית…) שלך, בחר "דירה שנייה".
אם בכוונתך להשתמש במשכנתא כדי לכסות משכנתא קיימת, בחר "מיחזור משכנתא".
לכל מטרה שאינה מפורטת, בחר "מטרה אחרת".

  • שיעור מימון מירבי
מה אחוז המשכנתא המקסימלי שניתן לקבל?
מה זה שיעור מימון מירבי?

הנחיות בנק ישראל קובעות מגבלת סכום שניתן לקבל לכל משכנתא.
שיעור מימון מירבי הוא האחוז המקסימלי משווי הנכס שניתן לקבל כמשכנתא. 
לדוגמא, אם שיעור המימון המירבי הוא 70% ושווי הנכס הוא 1,000,000 ש"ח, תקרת סכום המשכנתא שניתן לקבל היא 700,000 ש"ח.

למה זה חשוב?

משיעור המימון המירבי נגזר גם שיעור ההון העצמי המינימלי הדרוש.
לדוגמא, אם שיעור המימון המירבי הוא 70%, ההון העצמי המינימלי הדרוש הוא 30% (משווי הנכס).

  • שווי הנכס
כמה שווה הנכס שבכוונתך למשכן לבנק?
למה זה חשוב?

הנכס הממושכן לבנק משמש בטוחה להחזר המשכנתא.
שווי הנכס משפיע על סכום המשכנתא שניתן לקבל.

איזה שווי נכס להזין?

אם אתה לוקח משכנתא לצורך רכישת נכס, הזן את שווי הנכס שאתה רוכש.
אם אתה רוכש דירה מקבלן, הזן את מחיר הרכישה.
אם אתה ממשכן דירה יד 2, הזן הערכת שווי שמאי שיש ברשותך.
אם אין ברשותך הערכת שווי, הזן הערכה שמרנית של השווי.

  • סכום המשכנתא
כמה כסף אתה מעוניין לקבל מהבנק?
כמה אפשר לבקש?

סכום המשכנתא מוגבל בהתאם לשיעור המימון של העסקה.
מתחת לשדה הסכום מופיע הסכום המירבי שבאפשרותך לקבל, בהתאם למטרה שבחרת ושווי הנכס שהזנת. 

כמה כדאי לבקש?
סכום המשכנתא משפיע על שיעור המימון של העסק ודירוג שיעור המימון של העסקה ובכך על תנאי וריביות המשכנתא. לאחר בחירת הסכום בו אתה מעוניין, יוצגו בפניך דירוג שיעור המימון של המשכנתא שלך לצד אפשרויות לשיפורו.