אופטימאי הוא מחשבון משכנתא חכם, כלי ידידותי ומתקדם המאפשר לחשב את תמהיל מסלולי המשכנתא האופטימלי ואת ריביות המסלולים השונים בתמהיל, בהתאם למאפיינים הפיננסיים של העסקה ושל הלווה.

מחשבון משכנתא רגיל מציג את ההחזר החודשי על סמך ריבית שמזין המשתמש. 

במחשבון משכנתא חכם לעומת זאת, מתבצע חישוב המבוסס על מאפייניו האישיים והפיננסיים של הלווה.

על בסיס חישוב זה, מחולל המחשבון את התמהיל האופטימלי ומייצר תחזית ריביות המאפשרת לדעת מראש את ההחזר החודשי הצפוי ואת סך הריבית למשכנתא המבוקשת. 

לכל משכנתא יש מספר רב של תמהילי מסלולים אפשריים, בכל אחד מהם גלומה רמת סיכון שונה המושפעת מסוגי, מבנה ומרכיבי הריביות וממדדים נוספים.

תמהיל המשכנתא האופטימלי הוא זה מבין התמהילים בו מגולמת רמת הסיכון הנמוכה ביותר ביחס לנתוני הלווה.

מצוייד בפרופיל הפיננסי ובתמהיל האופטימלי "פונה" מחשבון המשכנתא למערכת בינה מלאכותית מתקדמת המדמה את פעולת הבנקים למשכנתאות בישראל ומספקת "הצעות מחיר" דומות לאלה שניתן לקבל בפועל.

מחשבון המשכנתא משווה בין ה"הצעות" שהתקבלו ומציג את זו עם הריביות הנמוכות ביותר. 

המרכיב המרכזי הוא "סיכון". בכל הלוואת משכנתא, גלום סיכון מסוים לכך שהיא לא תפרע כסדרה. בעוד שרמת סיכון נמוכה מאפשרת להעמיד את ההלוואה תמורת ריבית נמוכה יחסית, רמת סיכון גבוהה פירושה ריבית גבוהה שמובילה למחיר גבוה. 

התשובה משתנה ממשכנתא למשכנתא, מלווה ללווה ומזמן לזמן. מה שחשוב לדעת הוא שהריביות המחושבות הן מעשיות וברות השגה כך שאם ההצעה שקבלתם מהבנק רחוקה מהחישוב, כדאי לבחון הצעות מבנקים נוספים.

במדינות שונות בעולם (קנדה ואוסטרליה לדוגמא) הנוסחה שלפיה מחושב הסיכון נקבעת ע"י הבנק המרכזי והריבית על המשכנתאות מפוקחת וקבועה בחוק, בדומה למחיר מוצרי יסוד בישראל. במדינות אלה, ריבית המשכנתא אחידה וזהה בכל הבנקים. בישראל, שוק המשכנתאות לדיור פתוח לתחרות. כל בנק מעריך את רמת הסיכון של כל משכנתא בעצמו וכמיטב הבנתו, כך שריביות המשכנתא שונה מבנק לבנק. כשמוסיפים על כך גם השפעות חיצוניות כמו שיקולים עסקיים, שיווקיים ומסחריים, פערי הריביות בין הבנקים גדלים אפילו יותר.

מאוד. אחוזי הדיוק המירביים עומדים על יותר מ 93%.
סטייה מירבית של פחות מ 26 ש"ח מסכום ההחזר החודשי המחושב.
המחשבון מתעדכן במשכנתאות חדשות ומעודכנות מדי יום ולומד את השינויים בשוק באופן יומיומי. 

חשוב לזכור ולהבין שסכום הריבית הכולל המשכנתא, מושפע ממשך תקופת המשכנתא (בדומה לדמי שכירות לתקופה ארוכה יותר).
כאשר משווים בין משכנתאות באמצעות סכום מוחלט, כלומר סך הריבית המשולמת, יש לוודא שמדובר במשכנתאות לתקופות זהות.
כאשר מבקשים להשוות בין משכנתאות לתקופות שונות, יש להשוות לפי ריבית ממוצעת משוקללת (או לפי ריביות).
אפשרות אחרת, היא להמיר את אחת המשכנתאות לתקופה דומה.
לצורך כך, ניתן להיעזר בכלי היוון ומחשבון השוואת משכנתאות.

עלויות נוספות הכרוכות בתהליך קבלת המשכנתא (במקרים בהם מדובר במיחזור משכנתא, גם עלויות סילוק המשכנתא הקיימת)

השימוש בכלי חופשי ואינו כרוך בתשלום.

בדף התוצאות נמצאים כלים נוספים ושירותים בתשלום. 

לחלוטין.
השימוש במחשבון אנונימי לחלוטין ואינו מצריך מסירת פרטים מזהים כלשהם.

הפרויקט החל ב 2015 כמערכת לחיזוי התנהגות כלכלית רציונלית לשימוש ממשלתי. ב 2017 עברה המערכת התאמה לשוק המשכנתאות לדיור הישראלי. מאז למדה המערכת יותר מ 950 משכנתאות מאומתות מייצגות. באמצעות בינה מלאכותית ומודלי חיזוי מתקדמים שפותחו בה, המערכת מסוגלת להתחקות בדיוק רב אחר עצי החלטה של גופים פיננסים ולספק תובנות מרחיקות לכת. נכון להיום, אופטימאי היא מערכת הבינה המלאכותית היחידה המתקדמת ביותר בתחום המשכנתאות והיחידה שמסוגלת לחשב את מחיר המחירון המדויק של כל משכנתא.