איך בנקים חושבים?

headerArtboard 1-100

הדרך שבה בנקים חושבים אינה הפרמטר הכי משפיע על ריבית המשכנתא. היא הפרמטר היחידי שמשפיע. איך נקבעות הריביות של המשכנתא? מדוע הן שונות מבנק לבנק? עד כמה הבנקאי או יועץ משכנתא יכולים להשפיע עליהן? וגם, תובנה אחת חשובה ששווה למבקשי משכנתאות הון.

איך נקבעת הריבית של המשכנתא?

לכל משכנתא של כל לווה, יש משהו שנקרא “רמת סיכון”. דירוג שמבטא את הסבירות לכך שהלווה יצליח לעמוד בהחזרי המשכנתא במועדם.
רמת הסיכון מושפעת מעשרות משתנים, רובם קשורים ללווה עצמו והנותרים לנכס שאותו מעוניינם לרכוש ולמבנה המשכנתא.
רמת סיכון נמוכה, פירושה ודאות שכספי ההלוואה ישולמו במלואם ולכן הבנק ישמח להעמיד את המשכנתא גם תמורת ריבית נמוכה יחסית.
ככל שרמת הסיכון גבוהה יותר, הבנק דורש תמורת המשכנתא ריבית גבוהה יותר.
לעיתים, רמת הסיכון כל כך גבוהה עד שהבנק מחליט שזה יותר מדי בשבילו ומסרב להעמיד את המשכנתא.

איך נקבעות רמות סיכון?

ההחלטה על רמת הסיכון של המשכנתא נעשית ע”י מערכת ממוחשבת מתקדמת מאוד שמסתמכת בעיקר על הנסיון של הבנק.
כל אדם שפונה לבנק לבקש משכנתא, מתבקש למסור נתונים ופרטים ביחס למצבו הפיננסי, לנכס וגם לגבי המשכנתא שבה הוא מעוניין.
הנתונים מוזנים אל מערכת ממוחשבת שמשקללת את ההשפעה של כל המשתנים וקובעת את רמת הסיכון למשכנתא המסוימת של הלקוח המסוים.
בהתאם לרמת הסיכון שהוגדרה, המערכת מגדירה גם את טווח ריביות המשכנתא:
בקצה העליון, הריבית ההתחלתית שממנה מתחיל המו”מ.
בקצה התחתון, הריבית המינימלית: הריבית הנמוכה ביותר שתמורתה יסכים הבנק להעמיד את ההלוואה והריביות.
הריביות בד”כ די קרובות אחת לשניה והמרווח ביניהן, הוא מרווח מסחרי שהבנק משאיר לעצמו לטובת תהליך ניהול המו”מ וכדי שיוכל “לתת הנחה”.

למה הריביות שונות בין הבנקים?

לכל בנק יש נסיון שונה עם לווים שונים. כל בנק יודע להתמודד עם סיכונים שונים בצורה שונה ולכן מעריך אותם ברמה שונה.
הנוסחאות שאותן מפעילים הבנקים כדי לקבוע רמות סיכון הן נוסחאות פרטניות וייחודיות לכל בנק שמבוססות על התפיסה הפיננסית של הבנק ועל המומחיות או אי המומחיות שלו בהתמודדות עם סיכונים מסוגים מסויימים.
וכך, לכל לווה ולכל משכנתא יש רמת סיכון אחרת שונה בכל בנק, ומספר רב של משכנתאות בריביות שונות בכל אחד מהבנקים.

אם מחשב עושה הכל, למה צריך בנקאי?

הבנקאי שם כדי לנהל את המו”מ עם הלקוח ובעיקר למטרות שיווקיות-מסחריות. המשימה שלו היא לשכנע את הלקוח לקחת את המשכנתא מאותו הבנק.
לאחר הזנת כל הנתונים ובדיקתם, הבנקאי מקבל מהמערכת הממוחשבת של הבנק את הקצה העליון של טווח הריביות בלבד.
כן, אפילו הבנקאי לא חשוף לטווח הריביות המלא ואינו יודע מה ריבית המינימום שנקבעה ע”י הבנק ואין לו כל יכולת השפעה על הריביות שקבע הבנק.

בהתאם לכישורי המו”מ של הלקוח, לבנקאי יש מרווח מצומצם של טווח הריביות לטובת ניהול מו”מ אבל גם כאן, הבנק דואג לשמר יפה את המוטיבציה של הבנקאי ומתגמל אותו בהתאם לגובה הריבית שבה ניתנה המשכנתא בסופו של דבר.

איך יועץ משכנתא יכול לעזור?

הוא לא. יכולת ההשפעה של יועץ משכנתא על גובה הריביות נמוכה אפילו יותר משל הבנקאי.
למעשה, המצב בעייתי אפילו יותר. כאשר יועץ משכנתא מעורב בתהליך מול הבנק, המערכת הממוחשבת של הבנק, לוקחת את הנתון הזה בחשבון ומכתיבה ריביות ודרך ניהול מו”מ שונה שמובילה בד”כ לריבית גבוהה יותר מזו שהלקוח היה מקבל לו היה מגיע לבנק בעצמו ולא נעזר ביועץ.

תובנה

בתהליך קבלת המשכנתא, הדבר החשוב ביותר הוא לעבוד מול הבנקים הנכונים. לקבל הצעות מהבנקים הנכונים ולבחור בסופו של דבר בבנק הנכון.
בחירה בבנקים הנכונים יכולה להתבטא בעשרות עד מאות אלפי שקלים במשכנתא ממוצעת.
באמצעות טכנולוגיה מתקדמת, ניתן לזהות בדיוק את הבנקים הנכונים, את תנאי המשכנתא הצפויים בכל אחד מהם ואת הדרך הנכונה לקבלת המשכנתא.

על הדרך שבה ניתן לעשות זאת, בפוסט אופטי-מה

משכנתא אופטימלית

משכנתא אופטימלית בפני כל מבקש משכנתא, עומדות הרבה מאוד משכנתאות אפשריות. אחת מהן, ורק אחת, היא המשכנתא הטובה מכולן, המשכנתא האופטימלית. מה במשכנתא הזו עושה

קרא עוד >>

אופטי-מה?

אופטי-מה? אופטימה היא מערכת בינה מלאכותית לחיזוי התנהגות כלכלית רציונלית. מה היא מסוגלת לעשות? איך היא עושה את זה? איך זה קשור למשכנתאות? ומה הסכום

קרא עוד >>