משכנתא אופטימלית

headerArtboard 3-100

בפני כל מבקש משכנתא, עומדות הרבה מאוד משכנתאות אפשריות.

אחת מהן, ורק אחת, היא המשכנתא הטובה מכולן, המשכנתא האופטימלית.

מה במשכנתא הזו עושה אותה לטובה ביותר? למה כל כך מאתגר להגיע אליה? מה זה אומר בכסף? וגם מה אפשר לעשות כדי לקבל כזו?

משכנתא אופטי-מה?

לכל מבקש משכנתא, ממתינות בכל אחד מהבנקים, כמה וכמה משכנתאות אפשריות, בנתאים ושנים ובריביות שונות.
עשרות עד מאות המשכנתאות האפשריות, שונות האחת מהשנייה ושונות עוד יותר מבנק לבנק, הגובה הריביות, בדרגת היציבות ובמאפיינים נוספים.
אם מדרגים את כולן, מהטובה ביותר לגרועה ביותר, משכנתא אחת ורק אחת, ניצבת במקום הראשון.
המשכנתא הזו, הטובה מכל המשכנתאות האפשריות האחרות שעומדות בפני הלווה, היא המשכנתא האופטימלית.

למה היא הכי טובה?

המובן מאליו הוא שמשכנתא אופטימלית היא משכנתא בריביות נמוכות, או, אם לדייק, בריביות הנמוכות ביותר שבאפשרות הלווה לקבל.
אבל לא רק ריביות.
משכנתא אופטימלית היא גם משכנתא יציבה, כזו שההחזר החודשי שלה מושפע מעט מאוד ונוטה להיות קבוע לאורך זמן.
בעיקר, משכנתא אופטימלית היא משכנתא חכמה. כזו שבנויה בדיוק בהתאם למאפיינים הייחודים של הלווה ומתרגמת אותם לשיפור התנאים

למה זה חשוב?

ליציבות המשכנתא והתאמתה ללווה יש השפעה מכרעת על ניהול משק הבית ותכנון עתיד המשפחה.
משכנתא יציבה בהחזר קבוע, מספקת וודאות ומאפשרת לקבל החלטות בצורה נבונה.
התאמה של המשכנתא למאפיינים הייחודיים ללווה, מאפשרת לקצר את תקופת ההלוואה ולהפחית את תשלומי הריבית מבלי להשפיע על משק הבית.

אתגרים

כמו כל דבר טוב, גם המשכנתא האופטימלית, אינה קלה להשגה. שלושה אתגרים עיקריים:

#1 לבחור בבנק הנכון

בישראל ישנם כיום 12 בנקים שונים שנותנים משכנתאות. בכל אחד מהם, לכל לווה, יש כמה וכמה משכנתאות פוטנציאליות.
המשכנתא האופטימלית של כל לווה, נמצאת בבנק שבו הלקוח נחשב הכי פחות מסוכן, בהתאם למאפיינים שלו (על איך בנקים חושבים)
לעבור בין כל הבנקים לקבל הצעות ולחזור לכולם למקצה שיפורים זו משימה פשוט בלתי אפשרית.

#2 לבחור בתמהיל הנכון

בבנק הנכון, נמצאות כמה וכמה משכנתאות אפשריות, שונות אחת מהאחרת מבחינת התמהיל (מבנה מסלולי המשכנתא).
גם כאן, האפשרות לעבור ולבחון את כולן, אינה מעשית.

#3 ואז מגיע הבנקאי

כמו כל שחקן מנוסה שמעוניין למכור משהו, הבנק והבנקאי מתחילים תמיד במחיר גבוה. ההצעה הראשונה שהבנק מציע, היא אף פעם אינה ההצעה הטובה ביותר שניתן לקבל.
תמיד אפשר (וצריך) להתמקח ולהציג הצעה נגדית אבל לא לכולם יש כישורי מו”מ ובעיקר סבלנות או אפשרות להתעכב בקבלת המשכנתא.

בסופו של דבר

רוב מכריע של מקבלי המשכנתאות פשוט לוקחים משכנתא מהבנק בו הם מנהלים את החשבון.
במקרה הטוב שבו משווים הצעות מבנקים נוספים, זה כמעט תמיד מאותם בנקים: הפועלים מזרחי ולאומי שמחזיקים בכ 70% מסך כל המשכנתאות בארץ.
מספר ההצעות האפשריות מכל בנק, מוגבל גם הוא הודות ליתרון בו מחזיקים הבנק והבנקאי.

מה המשמעות של כל זה?

לווה ממוצע בוחן 2-3 הצעות שונות בלבד מתוך מאות משכנתאות אפשריות שאותן לא קיבל הזדמנות לבחון.
בין אותן מאות משכנתאות, נמצאת כמעט תמיד משכנתא טובה יותר מזו שנבחרה בסופו של דבר.
הרווח של הבנקים מהסיפור הזה, מגיע לכ 5,000,000,000 – חמישה מיליארד – שקלים כל שנה.
המשמעות הכספית עבור הלווה מגיעה ליותר מ 100,000 ש”ח למשכנתא בממוצע.
88,000 ש”ח שיכולים להחסך רק כתוצאה מקבלת המשכנתא מהבנק הנכון.
עשרות אלפי שקלים נוספים יכולים להחסך כתוצאה מבחירה בתמהיל הנכון ואופן ניהול המו”מ מול הבנק והבנקאי.

איך לקבל משכנתא אופטימלית?

תנאי הכרחי לקבלת המשכנתא האופטימלית הוא מיקוד שלב קבלת ההצעות מהבנקים בבנקים הנכונים ובחירה בבנק הנכון לקבלת המשכנתא.
השאלה אם בנק מסוים נכון או לא נכון עבור לווה מסוים, תלויה מה הבנק חושב עליו.

וכדי מה כל בנק חושב על כל אחד, צריך להבין איך בנקים חושבים.

אופטי-מה?

אופטי-מה? אופטימה היא מערכת בינה מלאכותית לחיזוי התנהגות כלכלית רציונלית. מה היא מסוגלת לעשות? איך היא עושה את זה? איך זה קשור למשכנתאות? ומה הסכום

Read More »

איך בנקים חושבים?

איך בנקים חושבים? הדרך שבה בנקים חושבים אינה הפרמטר הכי משפיע על ריבית המשכנתא. היא הפרמטר היחידי שמשפיע. איך נקבעות הריביות של המשכנתא? מדוע הן

Read More »